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不動産投資 入門編(4) ~不動産投資のリスクを知る~

不動産投資に興味を持ったけど、何から始めて良いかわからない・・・。
これから不動産投資を勉強してみたい、という方向けに不動産投資の仕組みやリスクなどをなるべくわかりやすくまとめます。
なお、自分の体験も交えながら書いていきますので、自分と同じようにサラリーマン大家を目指す方の参考になれば嬉しいです。

入門編は5回に分けて説明します。

1.不動産投資の仕組みを知る
2.エリアと物件の種類を知る
3.かかるお金を知る
4.不動産投資のリスクを知る(今回)
5.不動産投資のメリット・デメリットを知る

4.不動産投資のリスクを知る

前回までの説明で不動産投資の仕組みや、どのくらいのお金が必要かという点について理解できたかと思います。
不動産物件の種類は様々ありますが、やはりある程度の資金がないと購入も運営もリスクがあるということですね。

さて、今回はそのリスクという点をクローズアップして説明したいと思います。

どのような投資もリターンがある限り、それに伴うリスクも考慮する必要があります。
では、不動産投資においてはどのようなリスクがあるのでしょうか?

■空室リスク
■老朽化リスク
■家賃下落リスク
■資産価値低下リスク
■事件・事故・天災・滞納リスク

ざっと想定されるだけでもこれだけのリスクがあります。

空室リスク」は初回でも説明しましたが、入居者がいない場合は収入が発生しないため不動産投資においては一番の赤字要因となります。
ただ、空室リスクに関しては他の物件との差別化や大家の努力、または仲介不動産会社との協力で改善できる余地があります。

老朽化リスク」は建物の性質上避けられないリスクです。
木造でも鉄筋コンクリートでも、長い年数の間に日光や雨風にさらされたりして建物の屋根や壁などが痛んできます。
当然、何もメンテナンスしなければどんどんボロボロになっていきますので、定期的に修繕する必要がありますので修繕費もかかります。
また、室内に関する設備でもエアコンや給湯器など十年くらいで交換が必要になってくる装置もあります。

家賃下落リスク」についてもやむを得ない場合が多いリスクです。
例えば物件が比較的新しい状態であれば月額5万円で入居者が見つかる場合でも、築年数が経過するに伴って月額4.5万円だったり4万円でないと入居者が決まらないケースが一般的です。
また、近隣に新しい物件が建ったり、周囲に同じような規模の物件が多い場合は賃料の価格競争になって、月額賃料を下げないと勝負できない場合もあります。

資産価値低下リスク」は不動産価格が市場の動向によって上下する可能性があるためです。
建物は当然古くなれば市場価値が下がりますが、土地は老朽化しないにもかかわらず市場の動きで値段が変動します。
単純に景気の動きでも変わりますし、近くに駅ができたり人の動きや環境にも左右されます。

最後の「事件・事故・天災・滞納リスク」はあまり遭遇する確率は高くないものの、遭遇するとなかなか大変なリスクです。
地震、台風などの天災や火事、そして殺人、自殺、孤独死など人が絡むものまで、物件をとりまく様々な被害を想定しておく必要があります。
また、入居者が家賃を滞納したり、家賃を払わないまま夜逃げしてしまったりと、そういったケースもあります。
天災や火災などは地震保険や火災保険などである程度カバーできますが、当然保険にかける費用は支出として発生します。

ここまで、不動産投資に関わるリスクを見てきましたがどう感じましたか。
収入に対して、結構リスクが大きいと思いませんか?
繰り返しになりますが、不動産投資は決して楽に稼げる「不労所得」ではなく様々なリスクを想定して大家さんが工夫して収入を得る事業というのがわかって頂けたと思います。
それでもなぜ僕が不動産投資をしているのか・・・、不動産投資の魅力はどんなところにあるのかを次回説明していきます。

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