不動産投資 副業

不動産投資 入門編(2) ~エリアと物件の種類を知る~

不動産投資に興味を持ったけど、何から始めて良いかわからない・・・。
これから不動産投資を勉強してみたい、という方向けに不動産投資の仕組みやリスクなどをなるべくわかりやすくまとめます。
なお、自分の体験も交えながら書いていきますので、自分と同じようにサラリーマン大家を目指す方の参考になれば嬉しいです。

入門編は5回に分けて説明します。

1.不動産投資の仕組みを知る
2.エリアと物件の種類を知る(今回)
3.かかるお金を知る
4.不動産投資のリスクを知る
5.不動産投資のメリット・デメリットを知る

2.エリアと物件の種類を知る

前回は不動産投資の仕組みを説明しましたが、何となく全体像はつかめたでしょうか?
不動産投資はやり方によってプラス収支にもマイナス収支にもなる可能性があることは理解して頂けたのではないでしょうか。

さて、今回は不動産投資ではどんな種類の物件があって、どのようなエリアを選択すれば良いのかを説明します。
前回の例は「区分マンション」というマンションの1室を購入した場合を想定して説明しました。
それはあくまでもわかりやすい例として挙げただけで、実際はその他にも様々な種類があります。

なお、ここでは入門編として初心者の方を対象に説明していきますが、不動産投資において「必ず成功する方法」とか「絶対失敗しない方法」はありません。
僕自身の経験上、初心者の方がなるべく失敗しないようにアドバイスするものですので、最終的には自己責任になる点を理解して頂ければと思います。

まずは、物件の種類から説明します。
自分で土地や建物を持って(購入して)他人に貸すことで賃料を頂くのが不動産投資ですが、その種類も多岐に渡ります。
想像しやすい例としては、単なる土地を駐車場として貸す、アパートやマンションを住居として貸す、お店や倉庫などをそれを生業としている人に貸す、等々。

それぞれメリット/デメリットもありますが、初心者の方におすすめなのはやはりオーソドックスな「住居を貸す」方法です。
なぜなら、この手法が一番メジャーな分、書籍やネット上にもたくさん情報があり、工夫したり差別化しやすいからです。
また、運営していく際に管理会社なども見つけやすい利点もあります。

そして、住居を貸す場合にはさらにいくつかの選択肢があります。

■区分マンション(マンションの1室を貸す)
■1棟アパート(1棟のアパート全体で複数室を貸す)
■戸建て(一戸建てを貸す)
■1棟マンション(1棟のマンション全体で複数室を貸す)

その他にも戸建てをシェアハウスのように複数人に貸したり、民泊のような貸し方もありますが、それらは様々な知識や経験が必要になるため初心者にはおすすめしません。

そしてさらに言うと、1棟マンションも規模が大きい分、購入価格や運用費などのリスクも大きくなるため初心者にはあまりおすすめできません。
(ハイリスク、ハイリターンな物件です)

僕自身の経験も踏まえて、初心者にはまず区分マンションから始めるのが良いと思っています。

前回の例でも説明しましたが、区分マンションでもリスクはありますが、不動産投資の中ではローリスク、ローリターンだと思います。
ローリターンか・・・と思う方もいると思いますが、初心者が勉強しながら運営するには手頃な物件と言えます。

最初からいきなり大きな利益を狙うのはリスクが伴いますので、まずは不動産投資が自分に合うかどうかを試しながら運営のノウハウを学ぶというスタンスが良いと思います。

区分マンションの1室であれば、仮に自分には不動産投資は合わないと感じたとしても、多少のマイナスが出るかもしれませんが、売却して撤退することも難しくありません。
また、お金の流れや管理会社とのやり取り、その他にも物件を購入する際に不動産会社の担当者との人脈作りなど、様々な人と関わることでその後に不動産投資を拡大していく際の糧になります。

次に2室目を購入する際も、またステップアップして1棟アパートに挑戦する際にも、1度購入経験と運用経験があれば、あなたを経験者として見てくれるため関係はよりスムーズになります。

ただ、ローリターンなので区分マンション1室では利益は少ないので、うまく運営できるようになったら、追加で購入していくような流れになります。
何室か持って運営が軌道に乗ったら1棟アパートに挑戦しても良いでしょう。
その頃にはある程度の資金と経験が蓄積されていると思います。

ここまでは物件の種類について説明しました。

あとはどのエリアの物件を購入するかですが、これも僕の経験上で「自宅から車などで1時間程度で行ける距離」をおすすめします。
良い物件が他県などに出てくる場合も少なくないと思いますが、やはり初心者のうちは目の届く距離の方が良いと思います。

空室になった際の修繕やリフォーム、その他退居などで物件の状態を確認する場合もあります。
特に初心者はそういった経験の積み重ねも大事だと思います。
ですので、初心者のうちは近くの物件をターゲットにするのが無難でしょう。

慣れてくれば信頼できる管理会社を見つけて良好な関係を築き、遠方の物件をリモートで管理するという手法も取れますが、まずは近くでいつでもかけつけられる物件の方が安心だと思います。
次回は「かかるお金を知る」について説明します。

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