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不動産投資 入門編(3) ~かかるお金を知る~

不動産投資に興味を持ったけど、何から始めて良いかわからない・・・。
これから不動産投資を勉強してみたい、という方向けに不動産投資の仕組みやリスクなどをなるべくわかりやすくまとめます。
なお、自分の体験も交えながら書いていきますので、自分と同じようにサラリーマン大家を目指す方の参考になれば嬉しいです。

入門編は5回に分けて説明します。

1.不動産投資の仕組みを知る
2.エリアと物件の種類を知る
3.かかるお金を知る(今回)
4.不動産投資のリスクを知る
5.不動産投資のメリット・デメリットを知る

3.かかるお金を知る

ここまで、不動産投資の収支の仕組み、そしてどのような物件があるか、について説明してきましたが、だいたいのイメージはつかめたでしょうか?
ここまではいわゆる不動産投資のスキームという解釈になると思います。

そして今回はその不動産スキームを実現するにあたって、どのくらいのお金が必要になってその資金を調達する方法はどのようなものがあるのかについて説明していきます。

まずは前回紹介した物件の種類ごとに、目安となる物件価格について記載してみます。

■区分マンション(マンションの1室を貸す) → 300万円~1000万円程度
■1棟アパート(1棟のアパート全体で複数室を貸す)→ 1000万円~5000万円程度
■戸建て(一戸建てを貸す) → 200万円~1000万円程度
■1棟マンション(1棟のマンション全体で複数室を貸す) → 5000万円~2億円程度

※これは自分がターゲットとする地方都市の例です。

首都圏だったり、関東圏で立地が良い場所はこの数倍以上の価格になると思います。
また、規模感だったり築年数など様々な条件で価格は変動しますので、あくまで参考例として見て下さい。

ちなみに自分は地元の360万円の区分マンションを現金で購入して不動産投資をスタートさせました。

現金で物件を購入する以外には、金融機関から融資を受けてローンで購入する方法があります。

個人的に最初の物件購入は区分マンションと説明しましたが、可能であれば現金購入だとより安心できます。
なぜなら、前々回説明しましたが物件収支ではローン支払いが支出の多くを占める傾向があり、マイナス収支になるリスクが高くなるためです。

ただ、手持ちに現金があるから単純に物件購入に全額投入して良い、とはなりません。

物件を賃貸して運営していく上で、突発的に発生する支出もあるためそれらに対応できる余力は残しておかないといけません。

例えば、300万円資金があったとして300万円の区分マンションを購入してしまうと残金がなくなり、仮に入居者が付いたとしてもエアコンの故障や給湯器の故障などが発生すると修繕費で10万円くらいはかかることがあるからです。
つまり、物件を所有しても物件を修繕したり、その物件を管理してもらうための費用などはかかってくるため、必ず運営費としてそれなりのお金を手元に残しておく必要があるのです。

今回の例ではもし300万円しか資金がないとしたら、100万円くらいは現金で残して200万円を物件購入にあてるような計画が必要です。
もし、200万円で買える物件が見つからないようであれば、もう少し資金が貯まるまで貯金するか、100万円を融資してもらって合計300万円の物件を購入する等の計画となります。

ただ、単純に融資を受けると言っても住宅ローンやマイカーローンのように簡単にはいかないのが不動産投資の難しいところです。
不動産投資で金融機関から融資を受ける場合は、事業性ローンとなるため会社と同じように事業計画を自分で作成し提出したり、物件の資産価値が適正なことを説明したりする必要があります。
当然ながら金融機関は収支計画が立てられないような、いい加減な経営者にはお金を貸しませんので、将来的にきちんとプラス収支になって返済が滞らないようなことをアピールしなければなりません。

ここでサラリーマンの場合、属性というポイントが有利に働くことがあります。
属性とは、その人が持つ社会的信用や収入経歴などのことを指します。
例えば、勤続年数も長く、サラリーマン年収もそれなりにあれば、その人はしっかりとした職を持ち、安定した収入を継続的に見込めると金融機関が判断します。
さらに、医者や公務員などはより社会的信用も高くなるため、高評価となります。

属性が与える影響とは、仮に不動産投資の事業性評価が金融機関の基準ギリギリだったとしても、社会人としての経済的評価が高い場合に、両方の合わせ技で総合的に判断して融資OKとなる場合がある点です。

ですので、サラリーマン経験がしっかりある人は融資を必要とする不動産投資には向いているとも言えます。

そして不動産投資には物件購入価格だけでなく、売買する際に不動産業者に支払う「仲介手数料」や司法書士に払う「登記費用」あとは物件購入時に発生する「不動産取得税」などもあります。
その他、「火災保険料」や細かい部分では「印紙税」などもありますので、トータルで物件価格の15%前後は見ておいた方が良いでしょう。

ここまでの説明をまとめると、例として300万円の区分マンションを現金購入するのであれば450万円ほどの資金があった方が良いということになります。

個人的にはまずサラリーマンの勤続年数をある程度重ねて、その間に500万円くらい貯めてから不動産投資に挑戦するのが良いと思います。

現金購入することで一時的に資金は減ってしまいますので、次はまた500万円貯めるまで次の物件を購入できないように見えますが、実は最初に購入した物件を抵当に入れて融資を受けて2つめの物件を購入する方法もあります。

規模の拡大方法は様々な手法がありますのでここでは割愛しますが、まずは小規模な物件を1つ現金購入し、不動産投資が自分に合っていると感じたら次のステップとして2つめの物件購入を検討するという流れが良いと思います。

何度も同じことを書くかも知れませんが、最初から大規模な物件に挑戦するのはとてもリスクが高いため初心者にはおすすめできません。

結局は小さい物件からコツコツ進めて、自分のスキルに合った規模で徐々に拡大していくのが間違いないと思います。

次回は「不動産投資のリスクを知る」について説明します。

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