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不動産投資 入門編(5) ~不動産投資のメリット・デメリットを知る~

不動産投資に興味を持ったけど、何から始めて良いかわからない・・・。
これから不動産投資を勉強してみたい、という方向けに不動産投資の仕組みやリスクなどをなるべくわかりやすくまとめます。
なお、自分の体験も交えながら書いていきますので、自分と同じようにサラリーマン大家を目指す方の参考になれば嬉しいです。

入門編は5回に分けて説明します。

1.不動産投資の仕組みを知る
2.エリアと物件の種類を知る
3.かかるお金を知る
4.不動産投資のリスクを知る
5.不動産投資のメリット・デメリットを知る(今回)

5.不動産投資のメリット・デメリットを知る

入門編の最終章はまとめとして不動産投資のメリットとデメリットについて考えてみましょう。
事業や副業を選ぶ上でそれが自分に合っているかどうか、そして自分のライフスタイルと共存できるかどうかを判断するのは大切なことですね。
他の事業にはない、不動産投資が持つ魅力とは何なのでしょうか。

これまでの章では不動産投資を行う上で、最低限知っておくべき仕組みやお金の流れなどを説明しました。
と同時に様々なリスクがあることも理解してもらえたと思います。

この章ではそういったリスクを理解した上で、それでも不動産投資に挑戦してみる意味や目的などを考えてみましょう。

不動産投資のメリット

■自分の代わりに不動産がお金を稼いでくれる(インカムゲイン)
■物件の資産価値(キャピタルゲイン)
■節税効果
■融資を受けられる(レバレッジ)

それでは順に見ていきましょう。
まず一番のメリットはやはり収入面だと思います。
恐らくこのサイトを見ているあなたも不動産投資に興味を持ったきっかけは「不動産収入を得る」ことだったのではないでしょうか。

他にもいろいろな副業がある中で僕がサラリーマンをやりながら不動産投資を行っている理由の一つでもあります。
つまり、勤務や労働が伴う副業ではなく自分が本業のサラリーマンで勤務中も、休みの日でも不動産が働いてお金を稼いでくれることが最大のメリットと言えます。

この考え方はロバート・キヨサキ氏の有名な「金持ち父さん貧乏父さん」が有名ですのでもし読んだことのない人は一度読んでみることをオススメします。
ただ、この本の時代背景が少し古いため、本の内容を自分で現代に当てはめて考えることが重要です。
今の時代は不動産以外にも自分の代わりに収入を生み出してくれる手段は数多くあります。
例えば、ブログやYouTube、その他インターネット上で販売したり収益を上げるコンテンツ日々増えていますので、必ずしも不動産投資だけにとらわれず幅広い視野も大事です。
そして次のメリットである「資産価値」ですがこちらも比較的わかりやすいと思います。不動産は収入としてお金を生み出してくれるだけでなく、不動産そのものが資産価値を持つからです。
つまり、もし不動産投資が自分に合わなかったり、事業から撤退するとしてもその物件は他の人にに売ることで現金化することができるのです。
建物の資産価値は老朽化で年々減っていきますが、多くの場合土地はある程度の価値を持ち続けるため不動産事業をしながら資産を保有するということが一つのメリットと言えます。

節税効果」に関してはサラリーマンにとってメリットになる可能性があります。
サラリーマンの税金は自動的に給与から徴収され、せいぜい住宅ローン等しか節税工夫の余地はありません。
そこで、不動産投資の事業を併用することで経費計上による節税ができる場合があります。
もちろん事業に関わるものしか経費計上できませんが、物件購入や大規模な修繕等で不動産投資がその年はマイナス収支だった場合、サラリーマンの給与収入と相殺し税金を下げることも可能です。
あとは、自分で確定申告することになりますので、自然と税金の知識が得られることもメリットの一つだと思いますね。

最後のメリットは事業拡大にはかかせないとも言える「融資を受けられる」です。
融資については使い方によってはメリットにもデメリットにもなり得ますので、しっかりとした計画が必要ですが有効に利用すれば間違いなくメリットになります。

融資=借金」ですが、借金してまで事業をする必要があるかどうかを考えてみるところから始めましょう。
2章で説明しましたが、不動産投資をするにあたって「現金で物件を購入する場合」と「融資を受けて物件を購入する場合」の収支計画は当然前者の方が安定します。
毎月の融資返済(ローン支払い)がないから当然ですよね。

ただ、価格の安い小さな物件は貯金で現金購入できるかもしれませんが、少し規模の大きいアパートなどはなかなか現金購入するのは大変です。
現金購入できるくらいまでお金を貯める間に自分の年齢も高齢になってしまいます。
サラリーマンの人がローンと聞くと住宅や車のローンを思い浮かべるかもしれませんが、この場合は「事業性融資」と言って事業を運営するために借りるお金です。

例えば脱サラして飲食店を経営したい場合、店舗を借りたり厨房の設備を購入したりするのに融資を受けて、経営して得た利益から返済していきますよね。
これと同じ考え方で、融資を受けて不動産物件を購入し、不動産賃貸経営で得た利益から返済していくのです。

このブログでは、まずは小さな物件から始めてみるのをおすすめしていますが、少し経験を積んで一棟アパートなどの経営にステップアップする際は融資を受けることが必要になってくると思います。

不動産投資のデメリット

■様々なリスク(4章を参照)
■資産価値はあるが流動性が低い
■少子化と物件供給過多
■ある程度のお金が必要

リスクについては細かく見ていくと多岐に渡るのですが、主要なものは4章で説明していますのでそちらをご覧下さい。

また、物件の資産価値ですが固定資産評価などで一定の資産価値が認められるものの、必ずその金額で売れるとは限りません。
そして、当然ながら販売したいと思っても購入してくれる人が見つからないと現金化できません。
さらに、販売時は多くの場合に不動産会社に支払う仲介手数料や税金もかかります。
つまり、株式や債券のようにすぐに現金化することが難しい点はデメリットとも言えると思います。

少子化と物件供給量の問題はこれからも続いていくと思われます。
住居を貸すわけですので、人口が減れば当然借り手がなかなか見つかりにくくなります。
さらに、住宅メーカーなどがどんどん新しいアパートやマンションを建設していくので既存の古い物件は競争に巻き込まれていきます。
競争に勝つためには、立地や設備で対抗するか金額面(家賃)で勝負するしかないのでより一層大家さんの工夫が必要になります。

最後のデメリットは当然と言えば当然なのですが、不動産投資を始めるにはある程度まとまったお金が必要になります。
2章で説明しましたが、単純に物件を購入するお金だけでなく不動産賃貸事業を運営していく運営費も必要ですので手持ち資金がないとスタートできませんね。

最近はインターネット関連のビジネスで、余り元手が必要ないものも出てきていますので様々なビジネスを比較して自分に合ったものを選ぶことが大事だと思います。
場合によっては最初は元手のかからない他のビジネスでコツコツ稼いで、目標金額が達成したら不動産投資を行うという流れもアリかと思います。

さて、ここまで5章を通して不動産投資の入門編をまとめてきましたが、いかがだったでしょうか。
不動産投資というと、楽に儲かるイメージを持っている人がいるかもしれませんが、ここ最近は競争も激しくなり大家さんの工夫なしでは安定して収入を得るのが難しい状況です。
それでも、しっかりした計画と工夫、そして不動産会社や入居者などの人間関係に気を配って良好な関係を築く努力をすればサラリーマンの副業として成り立つ可能性は十分にあります。

不動産投資に興味を持ってこのブログを見てくれた方に感謝して、入門編は終了としたいと思います。

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