不動産投資 副業

不動産投資はサラリーマンの副業としてオススメなのか(後編)

サラリーマンが副業で不動産投資を目指す上で事前に準備しておく考え方を前編で説明しました。
後編では不動産投資を行う上での心構えや考え方などを説明します。

自分はサラリーマンをやりながら不動産投資を始めて約7年になります。
正確には不動産投資ではなく不動産賃貸事業なのですが、わかりやすく不動産投資という表記で書いていきます。
自分としては今のところうまくサラリーマンとの共存ができているので、不動産投資は副業としてのメリットがあると感じていますが、残念ながら世の中には怪しい情報や誤った情報も少なくないため、これから不動産投資をしてみようと思っている方に向けて注意喚起の意味も込めて書いていきたいと思います。

この記事を読むと「不動産投資をしてみたいけど、ちょっと怖い」「不動産業者から勧誘の電話が多いけど、本当に儲かるのだろうか」といった不動産投資前で悩んでいる人の疑問が解消できると思います。

後編は不動産投資をする上での心構えや考え方などを書いていきます。

《後編》
1.不動産投資にはリスクが付きもの
2.投資ではなく事業と考える
3.収入の上限と規模の拡大について
4.事業の良好な運営には対人スキルは必要

1.不動産投資にはリスクが付きもの

以前このブログでも説明しましたが不動産投資には多くのリスクがあります。

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今回はそのリスクという点をクローズアップして説明したいと思います。

どのような投資もリターンがある限り、それに伴うリスクも考慮する必要があります。
では、不動産投資においてはどのようなリスクがあるのでしょうか?

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また、別の記事では安易に区分マンションを購入することに警鐘を鳴らしました。

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地方のリゾートマンションかなり安価で売りに出されることがあります。
3LDKや4LDKの高層マンションが20万~50万円くらいで販売されているのもよく見かけます。
一見、めちゃくちゃお得に見えますよね、でも安易に購入してはいけないのです。

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今回はこのような物件を購入してはいけない理由の後編です。

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不動産物件というのは、普段私達が買い物をするように気軽に買うようなものではなく、所有することで発生するリスクや義務をしっかり理解した上で、その物件を貸し出して収入を得る必要があります。

所有するだけで毎年固定資産税を支払う義務がありますし、万が一自分が所有している物件で事故・事件が発生してしまうと、所有者として責任を持って対応する必要があります。

つまり不動産投資とは金銭面のメリット・デメリットだけでなく、一所有者としての社会的な責任も負うことをしっかり認識して取り組む必要があるのです。

株式や金融商品であればイヤになったら途中で売って精算することも簡単ですが、不動産物件の場合は買い手がみつからないと売れないですし、所有している間は所有者としての責任を放棄することはできません。

そのあたりのリスクも事前にしっかり知った上で不動産投資に取り組みましょう。

2.投資ではなく事業と考える

1に通じる部分もあるのですが、不動産は投資ではなく賃貸業と考えるべきです。
なぜならば、物件を賃貸するということは入居者がいてその人がそこで暮らすことだからです。
投資というイメージだと株式のように、投入した金額がどれくらいのリターンになって返ってくるか、という視点のみなってしまうと思いますが、ときにはお金のことだけでなく入居者のことを考えて行動することが求められます。

逆の立場で自分に置き換えて考えてみるとわかるのですが、自分で一生懸命賃貸物件を探してお気に入りの部屋を見つけて、新しい生活を始める・・・。
そこには進学であったり、就職や転勤、もしかしたら同棲や結婚という人生の転機がある場面かもしれません。

そんな期待に胸を膨らませているときに借りた部屋が住みづらかったり、欠陥やストレスがあったらどうでしょうか?
物件を貸して賃料を頂いている以上、気持ち良く住んでもらって長く住んでもらうことが望ましいですよね。

つまり、単なる年間収支だけにとらわれるのではなく、いかに入居者が気持ち良く暮らせるか、何か困っていることはないだろうか、と思い巡らせ多少の出費が伴う場合でも修繕等は迅速に的確に行うことでお互いの信頼関係を維持することも大切なことなのです。

3.収入の上限と規模の拡大について

そして投資という面で考えたとき、不動産投資では必ず収入の上限があることも一つの特徴です。

例えば、わかりやすい例として区分マンションを1室購入したとします。
この部屋を月額5万円で賃貸する場合、あなたの不動産収入は月額5万円を超えることはありません。
他の副業では、物販なら月に10個売れる場合もあれば20個売れる場合もあります。
ブログやYoutubeなどは閲覧数により広告収入が多い月もあれば少ない月もあるでしょう。
そういう意味では一つのコンテンツで収入は青天井というのがネット系ビジネスの魅力とも言えます。

しかし、不動産投資は月に入ってくる金額の上限はありますが、一度入居者が見つかれば比較的安定して毎月収入が入ってくる安定感があります。

そして1室あたりの収入上限があるため、収入を伸ばすためには保有戸数を増やす事業規模の拡大という手法を取ることになります。
もし、最終的に不動産投資のみで生活したいとなれば、数十戸や数百戸の物件を保有する必要があります。

ただ、前編でもお伝えしましたが、初心者がいきなり高額で大規模な物件を購入するのはオススメしません。
最初は小さく始めて、慣れてきたら少しずつ拡大していくのが良いと思います。
物件を保有して運用する上で、自分のスキルも徐々に向上しますので複数戸保有した頃には中規模、大規模な物件に挑戦できるような金銭的な余裕やスキル、人間関係などが出来上がっていることでしょう。

また、小さく始めて不動産投資に挑戦してみたけど、やっぱり自分には合わなかったという場合にも小規模物件なら売って手を引くのも比較的やりやすいです。

4.事業の良好な運営には対人スキルは必要

これはサラリーマンにとっては本業のスキルを生かせる場合が多いので、どちらかと言うとメリットになるかもしれませんが、単なる投資と考えて事務的にお金を動かすだけと考えている場合は一つの障壁になるかもしれません。

まず、物件を購入する際は多くの場合、不動産業者を介して購入することになるため業者担当者との関係性も大事になってきます。
不動産物件というのは、価格交渉をするケースも多いため自分の考えや意思を担当者に伝えて、売主や売主の不動産業者担当者に交渉してもらう必要があるからです。

そして、一度その担当者と良好な関係を築いておけば、購入前後の手続きもスムーズに進みますし、何より一度購入した実績がある客ということで、場合によっては自分が望む規模や金額の次の物件を紹介してもらえる可能性があります。

良好な関係を築いた担当者からの物件情報なら、電話勧誘や飛び込みでのセールスとは違い、自分のことを理解してもらった上での紹介なので信用できる物件情報がもらえることが多いです。

つまり、不動産投資の人間関係において最初のポイントは良い不動産会社の担当者と懇意にしてもらうことから始まると言っても過言ではないでしょう。
そのためには、いろろな物件を見て問合せをする際に決して失礼のないように、そして購入する意思がしっかりあることを知ってもらうように、誠意を持って連絡することです。

一見さんの突然の連絡に冷たく対応する業者もいますが、中には親身になって問合せや相談に乗ってくれる担当者もいますので、まずはこの人間関係構築が重要になってきます。
そして、物件購入後も多くの場合は管理会社と契約し、入居者の募集や賃料の徴収などを代行してもらうことになります。
となると、当然ながら管理会社の担当者とも良好な関係を築くことが、運営の成功のカギになります。

結局は人として当然のことですが、どの担当者にも誠意と感謝の気持ちを持って接することで結果的にその物件が正当に評価されて収入を生むことに繋がるのです。

時には地道にその土地の不動産会社を挨拶回りすることも必要かもしれません。
自分の足で情報を集めたり、お願いしたりすることが苦手な人はこの部分がややネックになるかもしれませんね。

ただ、特別なスキルが必要というわけではなく、普段サラリーマン生活において普通に上司や同僚と良好な関係が保てている人なら、決して難しいことではないと思います。

物件を良好に維持し、その運営を良好に遂行することで収入を生むしくみが不動産投資ですので、これらができそうだと思ったのであればぜひ挑戦してみて下さい。

安易な気持ちでなくしっかりとした覚悟を持って取り組めば、サラリーマンとの相性は良い副業と言えると思います。

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