不動産投資 副業

不動産投資はサラリーマンの副業としてオススメなのか(前編)

サラリーマンが副業を検討する際に不動産投資は一つの選択肢になりますが、世の中には様々な情報が飛び交っていて怪しい情報なども少なくありません。
今回は自分の経験を通して、サラリーマンが不動産投資をする上で注意するべき点を中心にお伝えします。

自分はサラリーマンをやりながら不動産投資を始めて約7年になります。
正確には不動産投資ではなく不動産賃貸事業なのですが、わかりやすく不動産投資という表記で書いていきます。
自分としては今のところうまくサラリーマンとの共存ができているので、不動産投資は副業としてのメリットがあると感じていますが、残念ながら世の中には怪しい情報や誤った情報も少なくないため、これから不動産投資をしてみようと思っている方に向けて注意喚起の意味も込めて書いていきたいと思います。

この記事を読むと「不動産投資をしてみたいけど、ちょっと怖い」「不動産業者から勧誘の電話が多いけど、本当に儲かるのだろうか」といった不動産投資前で悩んでいる人の疑問が解消できると思います。

前編は不動産投資をする前にやるべきこと、注意点について書いていきます。

《前編》
1.不動産投資に関する本を10冊以上は読む
2.小さい金額から始める
3.勧誘電話やオススメされる不動産物件に注意
4.不動産投資のコミュニティに注意

1.不動産投資に関する本を10冊以上は読む

まずは準備編ですが、もしあなたが不動産投資に興味を持ったのなら不動産投資に関する本を少なくとも10冊は読みましょう。
個人的には2~30冊くらい読んだ方が良いと思いますが、まずは最低10冊は読みましょう。

この段階であまりお金をかけたくない人は図書館で少し前の書籍でも構いません。
不動産投資のスキームは多少変化はありますが、基本的な考え方は少し前の書籍でも参考になりますので無理に最新の書籍を買わなくても大丈夫です。

本を探すとわかりますが、様々な人がサラリーマン大家としての経験談を書いていて、その手法は大きく分けて「築古戸建て」「中古/新築アパート・マンション」「区分マンション」のどれがに該当すると思います。
(商業ビル、商業テナント、駐車場等もありますが初心者にはあまり向かないため除外します)

本を読んで学んで欲しいのは、それぞれの手法のメリット、デメリットを自分なりに考えてみることです。
また、どのような投資においても収支計算ができないと、善し悪しも判断できないため本を読みながらしっかり数字を捉える訓練もしておくと良いでしょう。

不動産投資をすると必ず確定申告をしなくてはならないため、数字をしっかり分析して計画的に投資できる人でないと破綻するリスクが高くなる点も注意が必要です。

2.小さい金額から始める

不動産投資の本を読むと、規模によっては数千万円や数億円という例も出てくると思います。
中には「短時間に大きく稼ぐなら規模の大きい物件がオススメ」という本もあるでしょう。
数字だけ見れば当然ですが、大きい(高額な)物件は収入も大きくなるため夢があります。
ただ、当然ながらリスクも高くなるため、個人的には小さく始めて慣れてきたら徐々に規模を拡大していく方がオススメです。
特に不動産投資においては予定外の突発的な修繕や出費が出ることも多いからです。

不動産投資は物件を購入して終わりではなく、賃貸運営するために日々お金がかかります。
物件を購入して手持ちの資金を全部つかってしまうと、運営資金が足りなくなり破綻するケースもあります。
特に高額なローンで物件を購入する際にはできるだけ安全な返済計画を立てることがリスクヘッジになります。

また、サラリーマン大家の場合は不動産事業がマイナスになってもサラリーマン給与でカバーできるという考え方をする人もいますが、それは本当に最後の最後で使う手段と考えましょう。
基本的にはサラリーマン収入は生活に使い、不動産事業単体でしっかり収支がプラスになるような計画でないと危険だと思います。

3.勧誘電話やオススメされる不動産物件に注意

世の中には不動産売買を生業としている業者もたくさんあります。
当然ながら彼らは物件を売買して仲介手数料を得ることを目的にしていますので、中には物件の善し悪しに関わらず売ることを目的としている業者もあります。

自分の個人的な意見ですが、不動産投資において利益の出る物件は数少ないため、他人からのオススメというのは怪しい場合が多いです。
というのも、利益の出る物件というのは多くの人が欲しがるため、市場に出た瞬間に速攻で売れてしまうからです。

言い方は悪いですが、業者の方もそんな美味しい物件を一見さんに勧めるより、お得意さんへ流したり、ネット上で少しでも高値で買ってくれる人を探す方が間違いなくメリットがあるからです。

ですので、全てが悪い業者とは言いませんが電話勧誘で新築ワンルームマンションなどを勧めてくる業者は避けた方が無難だと思います。
実はそのような物件は経験を積むと、簡単な計算で利益が出ない物件だと判断できるのですが初心者のときは業者が作成した試算表を鵜呑みにしてしまう危険性があるので注意しましょう。

また、これらの注意すべき業者はあなたが最初に買う物件だとしても、それなりに高額な物件をローンで買わせようとしたり不動産投資はマイナス収支でも給与収入との相殺で節税できるような説明をしてきます。

繰り返しになりますが、初心者の段階で高額ローンを組んで物件を購入するのはリスクが高くオススメできませんし、不動産投資単独でマイナス収支になるようなスキームは危険が伴いますのでオススメできません。

良い(安い)物件というのは、必ず市場で欲しがる人がいますので電話勧誘で勧めてくる物件というのは市場より高額で売れなかった物件や何か理由がある物件だと思って下さい。

4.不動産投資のコミュニティに注意

インターネット上には不動産投資に関するブログやサイト等、様々な情報で溢れかえっています。
ここで必要になるのは、情報の取捨選択スキルです。
本を10冊以上読むと、中には信用できそうな作者もいればちょっと怪しい作者もいると思います。

不動産投資界隈にはいわゆる「カリスマ大家」とか最近では「キラキラ大家」と呼ばれる知名度や実績が高い大家さんや、実績があるように見せかけている大家さんもいます。

実際に実績や手法を惜しげも無く公開している善良な大家さんもいれば、その逆で華やかな生活や規模の大きさだけをアピールしている大家さんもいて、初心者のうちはどのような人が信用できるか判断がつかない場合もあるかと思います。

優良なサイトやコミュニティは本を読むのと同じように大変参考になりますが、気をつけなければならないのは悪徳なコミュニティです。

3で電話勧誘業者には注意が必要と書きましたが、悪徳な大家さんは業者と組んで初心者をカモにするスキームを持っている場合があります。
良くあるのが、無料セミナーという名目で初心者向けの不動産投資セミナーを開催して、セミナー後に不動産業者が物件購入を迫るケースです。

通常、不動産セミナーというのはセミナーの場所を借りたり、講師にギャラを支払ったりで当然費用がかかるため有料セミナーになるケースが多いのですが、無料の場合は何らかのスポンサー(=業者)がついていると考えた方が良いでしょう。

ただ、無料セミナー=悪、有料セミナー=良、と考えるのも危険ですので、良く考えて参加しましょう。
カリスマ大家の中には、その大家を中心にメンター制(師匠と弟子みたいな関係)を構築して弟子は師匠に逆らえない雰囲気の中で物件を勧めてくる場合もあります。

もちろん良好な関係を築くコミュニティも多くあり、困ったときに助け合ったり貴重な情報交換ができる場も少なくありません。

初心者のうちは何でも情報を鵜呑みにするのではなく、少し慎重に行動して情報の取捨選択をするという気構えで行った方が良いと思います。

後編では不動産投資を行う上での心構えを中心に書いてみたいと思います。

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